一起小小的漏水纠纷
折射出租赁关系中
最核心的问题
房东与租客之间
责任到底如何划分
日常生活中如何规避“租赁坑”
观澜君教您五步避坑
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先分清：谁该修 谁该赔
✍️出租人：租赁物的“第一责任人”
出租人对房屋及设施负有基本的维修、保养义务，保证租赁物能够正常使用。租赁物自身老化、瑕疵、非人为原因损坏，原则上由出租人负责维修；
承租人提出合理维修请求后，出租人应在限期内处理；
出租人未在合理期限内履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修影响正常居住使用的，可以要求减免租金或延长租期。
简单说，租赁物自身损坏，大多由出租人负责。
✍️承租人：合理使用，不担“冤枉责”
承租人的核心义务，是按照约定或租赁物性质正常使用租赁物。即按合同用途使用，不擅自改变房屋结构、不违规使用设施设备；因自身使用不当、疏忽大意、擅自改造造成损坏的，应当承担赔偿责任；正常使用产生的自然损耗，如墙面轻微泛黄、家具正常磨损等，无需赔偿。
简单说，只要正常使用、未违规损坏，就不用为损耗买单。
再深究：字里行间的“文字游戏”
✍️合同中的“预制菜”，小心藏着“添加剂”
在租房时，房东或中介常以“统一模板”“行业惯例”“大家都这么签”为由，让承租人签下预先拟好的合同。承租人往往图省事大笔一挥，等到退租时，对方却翻出条款要求按新品原价赔偿装修或家具，甚至赔得比买新的还贵，这才惊觉吃了“哑巴亏”。
根据民法典第四百九十六条，这类预先拟定、没跟承租人商量的条款，叫“格式条款”。提供方负有“提示说明义务”——凡是加重承租人责任、限制承租人主要权利的条款（如“任何损坏按原价赔偿”），必须用加粗、标红等方式让承租人明确知晓。若提供方未尽到提示说明义务，且导致承租人没有注意或理解该条款的，承租人可主张该条款不成为合同内容。
另外，即便合同提供方履行了提示说明义务，也不代表该条款就一定有效。
如果条款内容本身不合理地免除出租人责任、加重承租人的责任或排除承租人的主要权利，俗称“霸王条款”，法律上自始无效。
✍️约定不清，极易变成“使用糊涂账”
在租房过程中，不少房东与租客仅简单约定即签约，对房屋内设施的使用范围、使用方式、维护责任等内容含糊带过，看似省事，实则埋下纠纷隐患。
民法典第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当根据租赁物的性质使用。只要承租人在“物品性质”允许的范围内使用，法律则认定承租人没有违约。
但现实难点在于：在没有约定清楚的前提下，“正常使用”和“过度使用”的界限是模糊的。虽然法律给出了“按租赁物性质使用”的底线规则，但具体到每一处房屋设施、每一种生活场景，双方的理解可能完全不同，极易产生争议。所以，最好在签约时就明确约定屋内设施的使用范围、使用方式及禁止行为等。如果无约定，则需要结合房屋的性质、日常使用习惯、损耗程度等因素来综合判断。
须警惕：租房中的“隐形”风险
生活中，很多租客都以为是在和房东本人签约，但对方可能只是“中间商”，俗称二房东。哪天二房东卷款跑路，才发现——真房东不认账，假房东找不到。
✍️首先，了解二房东转租中的法律关系：
出租人——即原房东
承租人——即二房东（与原房东有租赁合同）
次承租人——即实际住房的租客（与二房东有租赁合同）
✍️其次，二房东转租可能带来四大风险：
无权转租：根据民法典，承租人转租须经出租人同意。未经同意，出租人可解除合同，但有个前提：出租人必须在知道或应当知道转租后的6个月内提出反对。超过6个月未表态，视为默认同意，不能再以“无权转租”为由解除合同。
租约终止：承租人与出租人的租约到期或解除，次承租人的居住权随之丧失，超出租期的转租部分对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。
拖欠租金：承租人无正当理由不向出租人支付租金或延迟支付的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此时，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金（但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出部分，次承租人可以向承租人追偿。
违规改造：隔断房、群租房等随时可能被行政部门处罚。
不被动：承租人，这些权利你说了算
✍️优先购买权：房子可以卖，但不能偷偷卖
民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
行使条件：出租人确有出卖房屋的行为；“同等条件”以出租人与第三人约定的价格和支付方式为主要标准。
权利顺位：房屋按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
特别注意：出租人将房屋卖给近亲属的，承租人无优先购买权。出租人通知后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃。
✍️优先承租权：租约到期，有“续租优先权”
民法典第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
房屋承租人在行使优先承租权时，需满足以下条件：
租赁物必须是房屋。其他动产如汽车、机械等，优先承租权视实际情况依合同及司法解释认定；
出租人愿意继续出租且房屋能够继续出租。如果出租人明确说不租了，或者房屋被查封、拍卖，优先承租权无从谈起。
承租人需及时明确提出续租申请，不可消极等待；
须符合“同等条件”，包含租金、租期、支付方式、押金、用途等。即在别人出同样条件时，承租人有优先权。
早预防：从源头避免租房纠纷
✍️签约前：多问一句，多看两眼
签约前做足“功课”。查看房东的身份证和不动产权证（房产证），确认对方是真正的房屋所有权人；如果是二房东，务必要求其出示与原房东的租赁合同，确认其中是否有“允许转租”的明确约定。同时，仔细检查房屋的实际情况——下水道堵不堵、空调制冷制热是否正常、墙面有无渗水痕迹等。一旦发现问题，最好当场拍照留存，并在合同中备注清楚。
✍️签约时：白纸黑字，胜过口头承诺
凡是重要事项，一定要写进合同：维修责任如何划分、押金退还的具体条件和期限、提前退租的违约责任、家具家电的清单及新旧程度。对于合同中的格式条款，尤其是加粗、标红的部分，要逐条看清楚，不明白的就问，不接受的就谈，别因为“大家都这么签”而妥协。
✍️租住中：留好证据，有备无患
入住时，对房屋的每个角落、每件家具家电进行拍照或录像，形成一份“入住状态档案”，双方确认后留存。租住期间，凡是向房东或中介提出的维修请求，尽量使用微信文字、短信或邮件等可留存证据的方式进行，并保留好沟通记录。遇到紧急维修需要自己先行处理的，务必保留好发票或收据，以便后续向房东主张费用。
✍️退租时：当面交接，书面确认
退租时，尽量与房东共同到场，对房屋及设施进行当面检查和交接。对于正常使用产生的自然损耗，据理力争，不要轻易答应赔偿要求。双方达成一致后，最好签订书面的“退租确认书”或“交接单”，明确押金退还金额及时间，避免事后翻旧账。
来源：最高人民法院、天平阳光客户端
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